高昂的借贷成本，创纪录的公寓完工率导致多伦多地区供过于求

大多伦多地区的房地产观察人士说，高利率加上新上市公寓数量的增加，导致了供过于求的局面，需要时间来平衡。

道明银行(TD)经济学家桑迪(Rishi Sondhi)的一份报告称，销售活动吸收供应的速度还不够快，7月份大多伦多地区公寓转售较疫情前的水平下降了25%。

Sondhi说，这一趋势与一些因素有关，如一波新建公寓涌入市场，借款利率上升使一些买家难以完成抵押贷款，以及由于租金下降和负现金流使房产无利可图，投资者希望出售房产。

他在9月5日的报告中表示:“相对较高的利率背景意味着，大多伦多地区公寓和无风险政府债券之间的回报率差距已经缩小。”

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“这可能降低了持有共管公寓作为投资的动机，尽管最近收益率的下降可能有助于重新扩大这一价差。”

Sondhi的报告显示，今年1月至7月，该地区约有1.9万套公寓完工，高于2023年同期的1.2万套和去年同期的1万套。

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多伦多房地产经纪公司Property.ca的销售代表布兰登·考恩斯(Brendon Cowans)表示，这一速度表明，今年大多伦多地区的公寓完工量可能会创下“历史新高”。

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“你可以想象所有这些供应都是在高利率环境下出现的。这不是一个可爱的组合，”他说。

房地产公司Zoocasa的数据显示，今年7月，大多伦多地区活跃的公寓挂牌数量较去年同期增长63.9%，从5416套增至8879套。多伦多市(City of Toronto)也出现了类似的增长，同期活跃的公寓上市数量同比增长了61.5%。

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虽然大多伦多地区在活跃房源增长方面领先全国，但其趋势与加拿大其他主要城市一致。伦敦、汉密尔顿-伯灵顿(Hamilton-Burlington)、密西沙加(Mississauga)、安大略省渥太华(Ottawa)以及温哥华的活跃公寓上市数量同比增长逾40%。蒙特利尔和卡尔加里的房价涨幅均在23%左右。

Zoocasa表示，随着过去三年利率的上升，持有公寓等投资性房产的成本也在上升。

考恩斯说:“这些房产的一些持有成本，特别是那些在过去五年内购买的人，他们的持有成本飙升。”

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然而，对于买家来说，大量供应意味着更优惠的价格。Zoocasa的数据显示，7月份，整个大多伦多地区的共管公寓价格同比下跌2%，而联排别墅和独立住宅的价格分别下跌了1%和0.1%。

Sondhi表示，自去年第三季度以来，该地区的公寓价格也下降了约5%。他预计，随着供需变得更加平衡，销售将“逐步复苏”。

现在的趋势

他预计，到明年年初，共管公寓的转售价格可能会以个位数的中高幅度下跌。

他在报告中指出:“双方近期的共管公寓价格前景都存在风险。”

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不利的一面是，即将完工的共管公寓将继续增加供应。从好的方面来看，共管公寓销售对利率下降的反应可能会比我们想象的更强烈，或者投资者可能会把他们的房产撤出市场，从而以比预期更快的速度收紧市场。”

本月早些时候，加拿大央行(Bank of Canada)将其关键贷款利率下调0.25个百分点，至4.25%。尽管这是该行连续第三次降息，但行长Tiff Macklem警告称，如果条件允许，该行今年可能会调整降息步伐。

Sondhi表示，在持续的负担能力挑战下，2025年利率可能会保持“相对较高”，从而抑制经济活动。

其他人则更为乐观，认为情况可能会更快好转。

In2ition Realty的创始人兼首席执行官黛比·科西奇(Debbie Cosic)说，她认为供过于求是暂时的。

她说:“我们预计明年将是非常强劲的一年，因为我们相信利率将继续下降。”

她说，对于购房者来说，现在是锁定购买并利用提供的优惠措施的时候了。

"我们认为供过于求是因为公众只是站在后面观望市场何时触底，" Cosic称。

“我们认为它已经触底了。”

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考恩斯表示，加拿大央行未来一年半的降息次数将是关键。

他说，由于共管公寓的完工预计将在未来几年放缓，从长期来看，销售可能会反弹。

“我确实看到未来情况会好转。我不指望它会非常快。”

“随着更多的降息继续发生，我可以预期利率会上升……而在2027年，我只是认为这将是疯狂的。”如果人们能在未来两年，甚至三年坚持下去，情况将会完全不同。”